A ostatni post argumentował, że przystępność cenowa mieszkań nie jest tak zła, jak mogłoby się wydawać, gdy ceny domów zostaną skorygowane o wszystkie istotne czynniki, takie jak wielkość, jakość i wzrost dochodów gospodarstw domowych. Choć domy w dolarach stały się droższe, są też znacznie większe i ładniejsze, a przeciętne gospodarstwo domowe ma znacznie większe dochody.

Przyznajemy jednak, że istnieje problem z przystępnością cenową mieszkań, zwłaszcza dla osób z klasy robotniczej i średniej w niektórych obszarach miejskich. Znaleziono banknot że dochód gospodarstwa domowego niezbędny do zakupu amerykańskiego domu po średniej cenie wzrósł o 50% już od 2020 r., do 117 000 dolarów.

Ekonomika przystępności cenowej mieszkań jest bardzo prosta. Jeśli ceny również poszły w górę popyt przesunął się w prawo, dostarczać przesunął się w lewo lub stanowi kombinację obu. Chociaż ograniczenia podaży są główną przyczyną problemów z przystępnością cenową, chcemy przyznać, że kupujący są częściowo odpowiedzialni za zmiany na rynku, które zaobserwowaliśmy – do tanga trzeba dwojga. Mieszkanie jest dobrem normalnym z a długoterminowa elastyczność dochodowa popytu bliska jednościco oznacza, że ​​popyt na mieszkania rośnie wraz ze wzrostem dochodów gospodarstw domowych.

Aby obniżyć ceny, potrzebujemy, aby deweloperzy przesunęli krzywą podaży mieszkań „w prawo” o większy współczynnik niż kupujący przesuwają krzywą popytu. Budowlańcy dokładnie wiedzą, czego to wymaga: mniej restrykcyjnego podziału na strefy (szczególnie w przypadku budynków wielorodzinnych), łatwiejszych procesów wydawania licencji i pozwoleń, mniej rygorystycznych przepisów budowlanych i norm energetycznych, swobodniejszego rynku pracy i materiałów oraz być może akceptacji przez konsumentów mniejszych, prostszych domów.

Dzięki naszemu połączonemu doświadczeniu w budowie domów i analizie ekonomicznej widzimy trzy główne czynniki wpływające na nieprzystępność cenową mieszkań: podział na strefy, przepisy budowlane i rozmiary domów.

Prawie wszystkie jurysdykcje w USA nakładają przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, które ograniczają, czasami poważnie, liczbę domów, które można wybudować. W dążeniu do bezpieczeństwa i efektywności energetycznej, coraz bardziej rygorystyczne przepisy budowlane wymagają droższych metod i materiałów budowlanych. Amerykańscy budowniczowie odeszli od mniejszych, bardziej surowych domów startowych na rzecz dużych, krzykliwych „McMansions”.

Zoning zapobiega tworzeniu niedrogich mieszkań

Ekonomiści od dawna uznają, że ograniczenia dotyczące zagospodarowania przestrzennego są jednym z największych czynników hamujących wzrost podaży mieszkań. Urbanista, który stał się przeciwnikiem podziału na strefy, Nolan Gray napisał autorytatywną krytykę podziału na strefy: Linie dowolne (znakomicie zrecenzowana przez Davida Hendersona). Gray dokładnie opisuje, w jaki sposób podział na strefy zwiększa koszty mieszkań:

Istnieje wiele dowodów potwierdzających teorię, że podział na strefy odgrywa główną rolę w ograniczaniu podaży mieszkań i podnoszeniu ich cen. Eksponatem A jest Houston, najsłynniejszy przykład dużego miasta nieobjętego strefą, które w konsekwencji jest jednym z najtańszych dużych miast w Stanach Zjednoczonych. Brak podziału na strefy oznacza, że ​​Houston może z łatwością dodawać domy, szczególnie w przypadku nawet niewielkich podwyżek cen. Jak zauważa Gray: „Houston buduje mieszkania przy prawie trzykrotnym wskaźniku budownictwa mieszkaniowego na mieszkańca w miastach takich jak Nowy Jork i San Jose… w 2019 r. Houston zbudowało mniej więcej taką samą liczbę mieszkań co Los Angeles, mimo że to drugie było prawie dwukrotnie większe”. (s. 144) Większa elastyczność podaży w Houston pozwala na wzrost zasobów mieszkaniowych wraz z popytem, ​​co pozwala na kontrolowanie wzrostu cen. Dla dużych miast, Houston jest liderem pod względem przystępności cenowej mierzony stosunkiem średnich cen domów do średnich dochodów gospodarstw domowych.

Przepisy budowlane podnoszą koszty

Kontynuując rodzinną tradycję zapoczątkowaną przez dziadka Wattsa w 1948 r., w latach 2005–2006 zbudowaliśmy kilka domów według specyfikacji, zbierając pieniądze, dopóki nie wykoleiło nas pojawienie się kryzysu kredytów hipotecznych subprime.

Joel ponownie zaczął budować po prawie 10-letniej przerwie, a Tyler zajął się ekonomią akademicką. Oglądając jedną z budowli Joela po ponownym uruchomieniu, Tyler zauważył, że wszystkie ściany zewnętrzne zostały teraz zbudowane z drewna 2×6, a nie 2×4, jak to było standardową praktyką od czasu pojawienia się konstrukcji szkieletowych. Joel wskazał, że było to spowodowane zmianami w prawie budowlanym, głównie mającymi na celu dodanie większej izolacji zewnętrznej i zwiększenie efektywności energetycznej domów. Ta aktualizacja kodu była tylko jednym z bardziej zauważalnych przykładów stałego trendu coraz bardziej rygorystycznych wymagań, zwykle mających na celu marginalną poprawę bezpieczeństwa i efektywności energetycznej.

A seria badań na zlecenie Krajowego Stowarzyszenia Budowniczych Domów (NAHB) monitorowało całkowity wpływ konkretnych zmian w Międzynarodowym Kodeksie Mieszkaniowym (IRC) na koszty w przeliczeniu na dom. Badania te wykazały, że w cyklach aktualizacji IRC w latach 2009–2018 zmiany w kodzie zwiększyły koszty budowy typowych domów w okolicy Joela o szacunkowo 13 225–26 210 dolarów. Dzięki ciągłym aktualizacjom IRC może w nieskończoność zwiększać koszty.

Kolejne badanie badanie NAHB wykazało, że ogólne regulacje rządowe (zagospodarowania przestrzennego, prawa budowlanego, projektu, bezpieczeństwa itp.) stanowiły prawie 24% ceny sprzedaży domu jednorodzinnego – 93 870 USD po zastosowaniu do średniej ceny nowego domu w 2021 r.

Mały + prosty = niedrogi

Domy w Stanach Zjednoczonych stały się znacznie większe od czasu rzekomego złotego wieku przystępności cenowej domów w latach pięćdziesiątych i sześćdziesiątych XX wieku. Średnia wielkość domu wzrosła z 1500 stóp kwadratowych w 1960 r. do maksymalnego poziomu 2700 w połowie 2010 r. Obecnie nowe domy w Stanach Zjednoczonych mają średnio około 2400 stóp kwadratowych i wydaje się, że deweloperzy w dużej mierze porzucili budowę małych domów na start.

Domy o powierzchni poniżej 1400 stóp kwadratowych, niegdyś stanowiące większość, spadły do ​​znacznie poniżej 10% rozpoczynanych nowych domów – pomimo faktu, że liczba mieszkańców przypadająca na gospodarstwo domowe znacznie spadła od 1960 r.

;

Wszelkie naciski na większą przystępność cenową powinny podkreślać mniejsze i prostsze domy – prawdziwe domy na start. Na Średni krajowy koszt budowy w 2024 r. wyniesie 195 dolarów za stopę kwadratową (wliczając wszystko oprócz gruntu), budowa dzisiejszego domu o powierzchni 2400 stóp kwadratowych kosztuje o ponad 200 000 dolarów więcej niż kosztowałby dom startowy o powierzchni 1200 stóp kwadratowych. Pomijając drogie udogodnienia, takie jak granitowe blaty, wysokiej klasy urządzenia, wysokiej klasy wykończenia itp., uważamy, że domy budowane na miejscu o powierzchni 1200 stóp kwadratowych, nawet w najdroższych metrach, można budować i sprzedawać z zyskiem za pełne 100 000 dolarów mniej niż dzisiejsza średnia cena krajowa wynosząca około 410 000 dolarów.

Dlaczego więc nie widzimy większej liczby firm budowlanych produkujących mniejsze, bardziej podstawowe domy, aby zaspokoić palące zapotrzebowanie na niedrogie mieszkania? Mówiąc prościej, duże obciążenie kosztami przepisów – w szczególności przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego i przepisów budowlanych – sprawia, że ​​domy na start są stosunkowo nieatrakcyjne zarówno dla kupujących, jak i budowniczych.

Pozwól nam to zilustrować, porównując koszty przykładowego domu startowego o powierzchni 1200 stóp kwadratowych z wysokiej klasy McMansion o powierzchni 2400 stóp kwadratowych. Zakładamy, że całkowite koszty regulacji dodają 100 000 dolarów na dom jednorodzinny. Podstawowe koszty budowy są, z grubsza mówiąc, wprost proporcjonalne do wielkości i jakości domu. Tak więc, przy braku zewnętrznych obciążeń regulacyjnych, koszt budowy domu o powierzchni 2400 stóp kwadratowych powinien być około dwa razy wyższy niż koszt budowy domu o powierzchni 1200 stóp kwadratowych (niezależnie od kosztów gruntu). Koszty rygorystycznego systemu regulacyjnego nie są jednak proporcjonalne do wielkości domu i udogodnień, ale raczej stanowią mniej więcej stałą kwotę dla domu dowolnej wielkości. Innymi słowy, zgodność z przepisami powoduje, że dom startowy kosztuje prawie tyle samo dolarów, co w przypadku McMansion. Ogólny efekt polega na zmniejszeniu różnicy cen między domami startowymi a McMansionami, dzięki czemu te drugie są stosunkowo tańsze w porównaniu do pierwszego. Ekonomiści znają to jako Efekt Alchiana-Allena.

W mniej regulowanym świecie dom na start może kosztować ½ ceny McMansion, ale po uwzględnieniu obciążeń regulacyjnych, dom na start kosztuje zamiast tego 2/3 ceny, a im większy stały koszt regulacji, tym mniejsza staje się względna różnica cen. Wraz ze wzrostem kosztów regulacji, względna cena dużych, dobrze wyposażonych domów maleje. Nic dziwnego, że budowniczowie i nabywcy coraz częściej rezygnują ze stosunkowo droższych domów na start.

Niech będą towary „niskiej jakości”.

Niepowtarzalny Walter Williams, nasz ulubiony nauczyciel ekonomii, zwykł mawiać: „Towary niskiej jakości stanowią część optymalnego zapasu towarów”. Oczywiście – bo jak inaczej można by zaspokoić potrzeby materialne ludzi biedniejszych? Williams nie miał przez to na myśli niebezpiecznych lub niefunkcjonalnych, ale raczej stworzonych z myślą o kosztach. W przypadku domów oznaczałoby to, że są mniejsze i prostsze.

Aby zapewnić obfitość towarów niższej jakości, rządy muszą unikać uciążliwych podatków i przepisów, które sprawiają, że działanie na rynku z niższej półki staje się nieopłacalne i nierealistyczne dla przedsiębiorców. Niestety, w przypadku wielu osób o niższych dochodach szukających schronienia przepisy wyceniły je z rynku.

Aby zachęcić do niezawodnego przepływu niedrogich mieszkań, rządy będą musiały radykalnie znieść zaporowe pod względem kosztów zasady i ograniczenia nałożone przez przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego i/lub prawa budowlanego. „Jeśli to zbudujesz, przyjdą” – to prawda, ale wierz nam na słowo: przystępny domy nie zostaną zbudowane, dopóki rządy nie zmniejszą nadmiernych kosztów regulacyjnych.

Tyler Watts jest profesorem ekonomii na Ferris State University. Jego brat, Joel Watts, jest budowniczym domów.