Średnie ceny domów pozostają bardzo blisko najwyższych poziomów w historii notowanych na początku roku. W związku z tym badania opinii publicznej wskazują na rosnące zaniepokojenie kwestią przystępności cenowej mieszkań, co zwracają na to uwagę politycy. Administracja Trumpa wkroczyła z potencjalnie zbliżającym się ogólnokrajowym ogłoszeniem stanu nadzwyczajnego w zakresie mieszkalnictwa, aby prezydent mógł… coś zrobić. Być może będziemy musieli poczekać do wydania dekretu, aby przekonać się, co dokładnie według Trumpa obejmują jego nadzwyczajne uprawnienia mieszkania polityka.

Ale są domy Naprawdę droższe w dłuższej perspektywie, czy to tylko ekonomiczny miraż? Jako ekonomista z doświadczeniem w budownictwie mieszkaniowym często myślę o tym zagadnieniu.

Kiedy czytam artykuły na temat kryzysu dostępności mieszkań, zazwyczaj zgadzam się z konsensusem ekonomistów, że Ameryka ma fundamentalną mieszkania dostarczać problem. Połączenie ograniczeń regulacyjnych – podziału na strefy, pozwoleń, standardów efektywności energetycznej, licencji zawodowych itp. – podnosi koszty budowy domu. Taryfy i likwidacja nielegalnej siły roboczej również nie pomagają. Popieram argument, że złagodzenie przepisów spowodowałoby, że mieszkania stałyby się znacznie tańsze.

Z drugiej strony mam wrażenie, że większość zamieszania wokół stale rosnących cen domów opiera się na niepełnej analizie. Nie uwzględnia wystarczającej liczby istotnych czynników, aby zapewnić zadowalające wyjaśnienie obserwowanych tendencji w danych. Dobra analiza ekonomiczna musi uwzględniać niezmienne inne czynniki – sławę inne pary założenie. Analizując cenę domu, należy wziąć pod uwagę szereg innych czynników. Niektóre dość proste obliczenia na podstawie łatwo dostępnych danych potwierdzają tezę, że ceny domów nie są znacząco wyższe od ich średniej długoterminowej.

Inne czynniki mające znaczenie w mieszkalnictwie

Jakie więc są ceteris musimy trzymać paribus analizując długoterminowe trendy cen domów w USA? Zacznijmy od dużego, oczywistego: inflacja. Nie możemy porównywać nominalnych cen domów w latach 2019–2025 (CPI wzrósł o 26% tylko w ciągu tych sześciu lat), a tym bardziej z lat 1990 czy 1960, czy jakiejkolwiek innej daty, którą uznaje się za złoty wiek przystępności cenowej.

Niech rok 1960 (najwcześniejszy rok, za który mogę uzyskać punkty danych dla wszystkich moich inne pary kategorie) stanowią wzór przystępności cenowej domów w USA. Chociaż nominalna mediana cen domów wzrosła o 3421% od 1960 do 2024 r., po uwzględnieniu inflacji za pomocą Indeks cen konsumpcyjnych pokazuje skromniejszy, ale być może nadal niepokojący wzrost o 232%. Ale teraz uwzględnijmy także znacznie mniejszy, ale znaczący wzrost dochodów gospodarstw domowych w tym przedziale czasowym. Typową praktyką jest dzielenie średniej ceny domu przez średni dochód gospodarstwa domowego, aby otrzymać stosunek ceny domu do dochodu gospodarstwa domowego. W ujęciu realnym wskaźnik ten wzrósł w tym samym okresie z około 2,1 do około 5,2, czyli 145%.

Następnie zastanówmy się, co dokładnie ludzie zyskują, kupując średni dom. W 1960 r. średnia wielkość domu wybudowanego w USA wynosiła 1500 stóp kwadratowych. Średnia powierzchnia domu stale rosła, osiągając szczyt na poziomie około 2700 stóp kwadratowych w połowie 2010 r., po czym nieznacznie spadła do 2400 stóp kwadratowych w 2024 r. Zakładając, że większy jest lepszy i że ludzie chętnie wydadzą więcej pieniędzy na większy dom, możemy skorygować ten współczynnik wielkości, obliczając realna cena domu za metr kwadratowy wielkości domu. Wskaźnik ten wzrósł o 107% od 1960 r. do 2024 r. Nadal jest to duży wzrost, ale o wiele łatwiejszy do opanowania niż sama surowa realna mediana ceny lub skorygowana jedynie o dochody gospodarstw domowych.

Jesteśmy coraz bliżej, ale chcę, żeby to była kompleksowa korekta. Bardzo ważnym czynnikiem analitycznym, którego nauczyłem się od wielkiego Thomasa Sowella, jest zwracanie uwagi na efekty kompozycji, czyli zmiany w charakterystyce grup w czasie, które mogą wypaczać uproszczone migawki statystyczne. Sowell uczy nas, abyśmy zwracali uwagę na wpływ składu w statystykach gospodarstw domowych, ponieważ wielkość gospodarstwa domowego może się znacząco zmieniać i faktycznie zmienia się w czasie. W 1960 r. przeciętne gospodarstwo domowe w USA liczyło 3,33 osoby. Do roku 2020 liczba ta spadła do około 2,5, przy czym większość tego spadku miała miejsce przed latami dziewięćdziesiątymi.

Oznacza to, że średni dochód gospodarstwa domowego jest dzielony pomiędzy mniejszą liczbę członków gospodarstwa domowego, co zaniża wzrost dochodu gospodarstwa domowego w czasie na poziomie osobistym. Innymi słowy, realny średni dochód gospodarstwa domowego na osobę wzrósł bardziej, niż wynika to z szeregu danych dotyczących ogólnych dochodów gospodarstw domowych. Możemy to uwzględnić w naszej analizie cen domów, obliczając stosunek realna cena domu do realnego dochodu gospodarstwa domowego na osobę. W latach 1960–2024 wskaźnik ten wzrósł o 96%.

Na koniec połączmy w tym ostatnim obliczeniu zmianę wielkości domu ze zmianą składu gospodarstwa domowego. Nasza ostateczna korekta daje stosunek realna cena domu za metr kwadratowy do rzeczywistego dochodu gospodarstwa domowego na osobę. Drumroll, proszę: według tego kompleksowo skorygowanego wskaźnika przystępność cenowa mieszkań wzrosła o marne 6% od 1960 do 2024 roku, a w rzeczywistości znacznie spadła w stosunku do szczytu z późnych lat siedemdziesiątych.

Co więcej, wszystkie te dostosowania nie uwzględniają być może najważniejszej zmiany: jakości domu pod względem funkcji i udogodnień, które z biegiem lat stały się coraz bardziej powszechne. Nie znalazłem jeszcze wskaźnika jakości domu, który w sposób wiarygodny śledziłby te atrybuty. Mam naprawdę mocne wrażenie, opierając się na osobistych doświadczeniach i strzępkach danych, z których dochodzę do wniosku, że dzisiejsze domy są przyjemniejszymi miejscami do życia niż te sprzed 30 czy 60 lat. Jak podsumowuje raport ze spisu ludności Stanów Zjednoczonych z 2011 roprócz większych domów, „w budowanych obecnie domach jest prawie wszystkiego więcej — różnych typów pomieszczeń, takich jak więcej sypialni i łazienek, więcej udogodnień, takich jak pralki i suszarki, pojemniki na śmieci i kominki, a także więcej zabezpieczeń, takich jak czujniki dymu i tlenku węgla oraz systemy tryskaczowe”. Dzisiejsze większe i przestronniejsze domy mają również bardziej energooszczędne media, bardziej przyjazne dla użytkownika urządzenia, więcej miejsca w garażu, większe i lepiej wyposażone kuchnie, w których kamienne blaty zastąpiły Formica i tak dalej. Gdybyśmy znaleźli sposób na uwzględnienie wszystkich tych zmian w kompleksowej korekcie cen domów, mogłoby to wykazać zerową zmianę lub nawet spadek cen domów, inne pary.

Podsumowując, kryzys dostępności mieszkań to nicości!

Chociaż ważne jest, aby dokładnie przemyśleć zmiany w ceteris, Chcę powtórzyć, że istnieje problem cen mieszkań, który zasługuje na uwagę i mądrą reakcję ze strony polityki publicznej. Mam nadzieję, że moje „kompleksowe” korekty rzeczywistych cen domów dają do myślenia, ale tej analizie brakuje co najmniej z dwóch głównych powodów: 1. Wybiera punkt początkowy i końcowy; 2. Są to zbiorcze dane krajowe, więc nie uwzględniają regionalnych różnic w zmianach cen domów w czasie.

Jeśli spojrzeć na okres dziesięcioletni, można zauważyć duże wahania cen domów, nawet przy moim preferowanym stosunku realna cena domu za metr kwadratowy do rzeczywistego dochodu gospodarstwa domowego na osobę metryczny. Ceny w 2024 r. były o 22% wyższe niż 10 lat wcześniej, co dało wschodzącemu pokoleniu wystarczające podstawy do narzekań, że ceny domów stają się poza zasięgiem. Niedawny gwałtowny wzrost wartości domów potwierdza również zarzut, że rynki mieszkaniowe służą transferowi bogactwa od biedniejszych millenialsów do zamożnych przedstawicieli pokolenia boomu. Hwzrost cen jest również bardzo zróżnicowany w zależności od regionu. Na gorących rynkach – głównie przybrzeżnych i w pasach słonecznych – odnotowano 10-letni wzrost cen od 1,5 do 2 razy większy niż średnia krajowa. Chłodniejsze rynki w niektórych częściach południa i Środkowego Zachodu odnotowały tempo wzrostu niewiele wyższe niż ogólna inflacja CPI.

Jak tę doskonałą mapę od Visual Capitalist pokazuje, że znacznie łatwiej jest sobie pozwolić na dom (inne paryoczywiście!) na Środkowym Zachodzie niż na Zachodzie, Północnym Wschodzie czy na Florydzie. (Wiedziałem, że musi istnieć mechanizm różnicowy kompensujący nasze nieszczęsne zimy w Michigan!)

Poradzenie sobie z rosnącymi cenami domów jest prostym, ale niełatwym politycznie rozwiązaniem. Musimy cofnąć względny wzrost kosztów budowy domów. Innymi słowy, potrzebujemy, aby krzywa podaży mieszkań „przesunęła się w prawo” bardziej niż przesunęła się krzywa popytu. Konstruktorzy dokładnie wiedzą, czego to wymaga: mniej restrykcyjnego podziału na strefy (szczególnie w przypadku budynków wielorodzinnych), łatwiejszych procesów wydawania licencji i pozwoleń, mniej rygorystycznych przepisów budowlanych i norm energetycznych, swobodniejszego rynku pracy i materiałów, a może i akceptacji przez konsumentów mniejszych, prostszych domów.