Pożyczka kapitałowa domowa pomaga odblokować wartość zgromadzoną w domu i przekształcić ją w gotówkę – za remont kuchni, pokrycie nieoczekiwanych wydatków lub płacenia czesnego na studiach.

Ale ile możesz pożyczyć z pożyczką kapitału własnego? Odpowiedź zależy od wartości domu, stosunku pożyczki do wartości i łącznego stosunku pożyczki do wartości. Rozbijemy to, co oznaczają te terminy i jak obliczyć każdy z nich, aby mieć wyraźniejszy obraz swojego potencjału pożyczania.

W tym artykule:

Pożyczka kapitałowa domowa jest rodzajem drugiego kredytu hipotecznego. Z pożyczką kapitałową domową pożyczasz w stosunku do kapitału własnego, który zbudowałeś w domu bez uciekania się do refinansowania wypłat, który zastępuje całą pierwszą hipotekę nową. Zamiast tego będziesz mieć dwie pożyczki domowe i dwie miesięczne spłaty kredytu hipotecznego.

Po zatwierdzeniu otrzymasz ryczałtową płatność, którą spłacisz pożyczkodawcy w ustalonych miesięcznych płatnościach w z góry określonym okresie. Ponieważ pożyczki kapitałowe domowe mają stałe stopy procentowe, twoja stawka pozostanie taka sama przez cały okres, który zwykle trwa od pięciu do 30 lat. To powiedziawszy, istnieje limit tego, ile możesz pożyczyć.

Dowiedz się więcej: Co to jest pożyczka kapitałowa domowa? Pełny przegląd

Wartość twojego domu, wskaźnik pożyczki do wartości (wskaźnik LTV) i łączny stosunek pożyczki do wartości (współczynnik CLTV) to główne czynniki wpływające na to, ile możesz pożyczyć.

Ponieważ wartość domu może się zmieniać na podstawie warunków rynkowych, większość pożyczkodawców będzie wymagała oceny oceny jego obecnej wartości rynkowej. Gdy wiesz, ile wart jest Twój dom, możesz obliczyć swoje stosunki LTV i CLTV.

Kluczowym czynnikiem, które pożyczkodawcy rozważają przy ocenie wniosku, jest stosunek pożyczki do wartości. Mówiąc najprościej, LTV porównuje saldo kredytów hipotecznych z obecną wartością rynkową twojego domu i jest wyrażany jako procent.

Na przykład, jeśli dokonasz 5% zaliczki przy zakupie domu, masz 5% kapitału własnego w domu pierwszego dnia, a współczynnik LTV wynosi 95%. Gdy spłacasz główną kapitał kredytu hipotecznego, kapitał kapitałowy rośnie, a wskaźnik LTV zmniejsza się.

Możesz użyć tej formuły do ​​obliczenia stosunku pożyczki do wartości:

LTV = (podstawowa kwota hipoteczna / wartość domu) × 100

Jeśli Twój dom jest wart 500 000 USD i jesteś winien 325 000 USD za kredyt hipoteczny, wskaźnik LTV wynosi 325 000 USD / 500 000 x 100 USD, czyli 65%. Oznacza to, że nadal jesteś winien 65% wartości swojego domu i masz 35% kapitału własnego w swoim domu.

Ucz się: Zrozumienie LTV i jak wpływa to na kredyt hipoteczny

Teraz, gdy ustaliliśmy, jak działa twój wskaźnik LTV, możemy przejść do twojego wskaźnika CLTV – liczbę, którą używa pożyczkodawca kredytu hipotecznego, decydując o zatwierdzeniu pożyczki kapitałowej domowej i ile cię pożyczyć.

Wskaźnik LTV koncentruje się tylko na głównym saldzie kredytu hipotecznym. Kiedy ubiegasz się o drugą hipotekę, taką jak domowa pożyczka kapitałowa lub domowa linia kredytowa, pożyczkodawcy rozważą również połączony LTV. Z pożyczką kapitałową domową pożyczkodawca przyjrzy się kwoty, którą chcesz pożyczyć, połączyć ją ze wskaźnikiem LTV na istniejącym kredycie hipotecznym i skorzystaj z współczynnika CLTV, aby zdecydować, czy się kwalifikujesz i ile pożyczyć.

Użyj tej formuły, aby obliczyć połączony stosunek pożyczki do wartości:

Cltv = (łączna saldo pożyczki / wartość domu) x 100

Odnosząc się do tego samego przykładu wspomnianego wcześniej, powiedzmy, że twoje podstawowe saldo kredytów hipotecznych wynosi 325 000 USD, a wartość domu wynosi 500 000 USD. Jeśli chcesz zabrać pożyczkę na kapitał własny w wysokości 50 000 USD, CTLV wyniesie 75%. Jest to obliczane przez podzielenie całkowitej kwoty pożyczki (325 000 USD + 50 000 USD = 375 000 USD) przez wartość domu (500 000 USD) i przekształcenie jej na procent.

(375 000 $ / 500 000 $) x 100 = 75%

Wielu pożyczkodawców pozwala zaciągnąć pożyczkę z kapitału własnego z CLTV nawet 85%. Jeśli twój wskaźnik CLTV jest wyższy niż 85%, rozważ zakupy dla pożyczkodawców, którzy zatwierdzają wyższe wskaźniki lub ubieganie się o mniejsze saldo pożyczek kapitałowych.

Jesteś głębszy: Czym jest współczynnik CLTV i dlaczego właściciele domów powinni się tym przejmować?

Teraz, gdy wiesz, jak działają wskaźniki LTV i CLTV, rozbijmy to dalej z innym przykładem.

Załóżmy, że masz już główne saldo kredytów hipotecznych w wysokości 240 000 USD, a Twoja obecna wartość domu wynosi 320 000 USD. W tym scenariuszu Twój LTV wynosi 75%.

(240 000 USD / 320 000 USD) x 100 = 75% wskaźnik LTV

Jeśli pożyczkodawca zezwala na maksymalną CLTV wynoszącą 85%, łączne pożyczki (kredyt na kredyt o powierzchni podstawowej + kredyt kapitałowy) nie może przekroczyć 272 000 USD (85% z 320 000 USD).

Innymi słowy, możesz zostać zatwierdzony do pożyczenia 32 000 USD za pożyczkę kapitałową – lub 10% wartości Twojej nieruchomości.

Jeśli potrzebujesz więcej pomocy w zrozumieniu, w jaki sposób pożyczka kapitałowa domowa wpłynie na twoją sytuację finansową, możesz porozmawiać z urzędnikiem ds. Pożyczki lub profesjonalistą hipoteczną.

Czytaj więcej: Czego potrzebujesz, aby zakwalifikować się do pożyczki kapitałowej? Oto wymagania.

Pożyczkodawcy kredytu hipotecznego zbadają również następujące czynniki, aby ocenić twoją zdolność do spłaty pożyczki:

• Uwaga kredytowa. Większość pożyczkodawców będzie wymagała oceny kredytowej wynoszącej co najmniej 680, aby kwalifikować się do pożyczki kapitałowej domowej, chociaż wymóg ten różni się w zależności od pożyczkodawcy.

• Dochód. Pożyczkodawcy będą również chcieli, abyś przedstawił dowód dochodu, aby pokazać, że jesteś w stanie spłacić zarówno oryginalny kredyt hipoteczny, jak i pożyczkę z kapitału własnego.

• Stosunek długu do dochodu (DTI). Twój wskaźnik DTI jest obliczany poprzez podzielenie całkowitej miesięcznej płatności zadłużenia przez miesięczny dochód brutto (przedpłata). Ten wskaźnik pomaga pożyczkodawcom ocenić, ile dochodu jest już związane z długiem i czy możesz zarządzać dodatkowymi kredytami bez obciążenia finansowego.

• Home Equity. Kapitał kapitałowy to różnica między wartością domu a kwotą, którą jesteś winien kredyt hipoteczny. Aby obliczyć procent kapitału własnego, podziel kapitał własny przez wartość swojego domu i pomnóż wynik przez 100. Na przykład, jeśli Twój dom jest wart 500 000 USD i nadal jesteś winien 280 000 USD za kredyt hipoteczny, masz 220 000 USD lub 44%, w domu kapitału własnego . Pożyczkodawcy zazwyczaj wymagają co najmniej 15% do 20% kapitału własnego, abyś mógł kwalifikować się do pożyczki kapitałowej.

Dowiedz się więcej: Wskaźnik długu do dochodu-dlaczego ma to znaczenie i jak go obliczyć

Minimalna pożyczka kapitałowa, którą możesz pożyczyć, zależy od pożyczkodawcy. Na przykład, Rakiet hipoteczny pożyczki kapitałowe wymaga pożyczenia co najmniej 45 000 $, a Federalna Unii Kredytowa Marynarki Wojennej Pozwala wyjmować zaledwie 10 000 $.

Jeśli potrzebujesz mniej pieniędzy, rozważ inne opcje, takie jak pożyczki osobiste, które mogą pozwolić na pożyczenie 100 USD lub mniej. Tylko upewnij się, że badasz wszelkie opłaty związane z pożyczką osobistą.

Czytaj więcej: Pożyczka kapitałowa w stosunku do pożyczki osobistej – która jest najlepsza do poprawy domu?

Najważniejszym ryzykiem zaciągnięcia pożyczki kapitałowej jest potencjalnie utrata domu, jeśli nie dokonasz płatności pożyczki. Ponieważ Twoja nieruchomość zabezpiecza pożyczkę z kapitału własnego, pożyczkodawca ma prawo do wykluczenia w domu, jeśli pozostaniesz w tyle za miesięcznymi płatnościami.

Tak, pożyczka kapitałowa domowa jest drugą hipoteką, ponieważ jest to pożyczka oprócz podstawowej hipoteki, którą użyłeś do zakupu domu. Linia kredytowa Home Equity (HELOC) to kolejny popularny rodzaj drugiej hipoteki.

Twoja miesięczna płatność za pożyczkę kapitałową o wartości 100 000 USD zależy od okresu pożyczki i stopy procentowej. Zakładając 30-letni okres pożyczki i oprocentowanie 8,5%, możesz spodziewać się zapłacenia 769 USD miesięcznie w kierunku pożyczki kapitałowej.

Ten artykuł został zredagowany przez Laura Grace Tarpley.