„To kolejna naprawdę niesamowita gorączka złota!” Marc Benioff Wysłany na x We wrześniu 2023 r. Założyciel i dyrektor generalny Salesforce świętował odrodzenie San Francisco w San Francisco, reklamując raport, który ustanowił zapotrzebowanie na nową powierzchnię biurową w mieście na prawie 1 milion stóp kwadratowych. Do lutego 2024 r., Ekonomista był Deklarowanie że „San Francisco wystawił zaskakujący powrót”.
Wydawało się to dość zwrotem miasta, którego epitafium był pisany od czasu pandemii. Zaledwie kilka miesięcy przed wykrzyknikiem Benioffa Salesforce zmniejszył swój ślad biurowy, pozostawiając najwyższą wieżę miasta kosztowne emblemat rozkładu miejskiego. Zgodnie z hipotezą „Urban Doom”, zmniejszone zapotrzebowanie na powierzchnię biurową doprowadziłoby do załamania komercyjnych wartości nieruchomości, a z kolei spadek przychodów i usług w mieście-które następnie wypychałyby jeszcze więcej firm i pracowników z City. San Francisco, który słynie doświadczył dużego exodusu robotników podczas pandemii, od dawna uważany jest za dziecko plakatu z kroku. Gdyby mógł odbijać się od swoich zmagań, być może reszta amerykańskich miast również uniknęłaby tego losu.
Ale powrót nie jest tym, co się wydaje, a pętla zagłady jest nadal możliwa. Historycznie, rozwijająca się gospodarka niezawodnie przełożyła się na rozwijający się sektor handlowo-realski. Teraz jednak San Francisco i inne tak zwane miasta supergwiazdy weszły w rodzaj gospodarki Schrödingera, jednocześnie rozwijając się. Przywódcy miasta muszą pogodzić się z faktem, że zapotrzebowanie przedpandemiczne nigdy nie wraca i odpowiednio planować.
W połowie 2012 r. San Francisco miał kłopoty. Dziesiątki tysięcy ludzi wyprowadziło się z miasta, znaczące inwestorzy-kapitalne przedsięwzięcia przeprowadzili się do Miami, a wiele lokalnych firm technologicznych-w szczególności meta-ogłosiło plany na stałe i elastyczne prace. Deficyt budżetowy miejski nadal się rozwijał.
W całym kraju większość miast radziła sobie lepiej, ale średnia wakat wskaźnik wciąż przechodził na rekordowe terytorium. W październiku 2022 r., Bloombergekonomiczny prognoza Udaj się szansom na recesję na 100 procent, a sytuacja wyglądała, jakby się pogorszyła. Z wyjątkiem pewnego rodzaju Deus ex Machina, San Francisco i innych miast wydawało się, że przeznaczone są spiralne w dół.
A potem Bóg wyszedł z maszyny. W listopadzie 2022 r. Openai z San Francisco wprowadził Chatgpt i rozpoczął nowy boom technologiczny. Tylko w 2023 r. Inwestorzy włożyli prawie 30 miliardów dolarów na start-upy sztucznej inteligencji i miliardy więcej na spółki publiczne związane z AI, z których wiele opiera się w okolicach San Francisco. Warunki ekonomiczne w całym kraju były równie zaskakujące. „Nieunikniona” recesja nie zmaterializowała się. Na początku 2024 r. S&P 500 osiągnęło nowy wszech czasów, bezrobocie pozostało niskie, a zapasy technologii osiągnęły poziom wyceny (być może przesadzenia), który przekroczył bańkę Dot-COM. W wielu miastach, w tym w San Francisco, migracja netto przekręciła się z negatywnych na dodatnie.
Ale coś wciąż nie było właściwe. W pierwszym kwartale tego roku krajowy wskaźnik biurowy osiągnięty 20 procent, najwyższy poziom w rekordach – nawet wyższy, nieznacznie, niż podczas Doldrum 2022. W San Francisco pusta była ponad jedna trzecia przestrzeni biurowej. W rzeczywistości, wkrótce po uroczystym Postie Benioffa, Salesforce skurcz Jego ślad, tym razem o 700 000 stóp kwadratowych. Boom AI był prawdziwy, ale podobnie jak zagrożenie miejskim. Podobna dynamika grała w miastach w całym kraju, zależnie od różnych innych branż.
To jest niezwykłe. Przez dziesięciolecia popyt w biurze był skorelowany z wskaźnikami makroekonomicznymi, co oznacza, że gdy gospodarka jest silna, podobnie jak zapotrzebowanie na nieruchomości komercyjne. A model Opracowany przez komercyjne stowarzyszenie rozwoju nieruchomości (powszechnie i myląco znane przez akronim Naiop) wykonał całkiem dobrą robotę w zakresie przewidywania i wyjaśniania popytu biurowego na podstawie wzrostu PKB, zysków korporacyjnych, zatrudnienia i innych wskaźników ekonomicznych od wczesnych lat 90. Ale zaczynając od 2022 r. Ten historyczny związek Złamał się. W miarę jak gospodarka wychodziła z pandemii, model przewidywał, że popyt na biurze netto wzrośnie o 43 miliony stóp kwadratowych. W rzeczywistości zapotrzebowanie netto było prawie 90 procent niższe niż oczekiwano W następnym roku stał się negatywny, co oznacza, że więcej przestrzeni zostało zwolnionych niż wynajętych.
Co wyjaśnia rozbieżność? Oczywistym winowajcą jest wzrost zdalnej pracy.
Cztery lata po początkowych blokadach Covid-19, według trwającego w domu ponad jedna czwarta wszystkich płatnych dni roboczych jest wykonywana ankieta przez profesor ekonomii Stanford Nicholas Bloom i innych. Głównym powodem, dla którego firmy zmniejszają swój ślad biurowy, jest to, że mogą. W miarę, jak pojawia się więcej umów najmu, wakat nadal rośnie. Nawet bez recesji trend ten prawdopodobnie przetrwa, ponieważ najemcy nadal wyrażają chęć ograniczenia lub porzucenia istniejących biur przed falą wygaśnięcia leasingu w 2025 i 2026 r.
W społeczności akademickiej trwa debata na temat tego, czy czynniki oprócz pracy zdalnej, takie jak stopy procentowe lub oczekiwania recesji, są również winne za utrzymujące się wysokie wskaźniki pustostanów. Jedno jest jasne: nawet jeśli gospodarka będzie się rozwijać, a bezrobocie pozostaje niskie, wakaty wysokiego biura będą miały negatywny wpływ na budżety miejskie i jakość życia mieszkańców. Niższe przestępczość, odbicie turystyki i niewielki wzrost liczby ludności nie wystarczą, aby zrównoważyć utratę przychodów z podatków od nieruchomości komercyjnych i podatków biznesowych z powodu niższych czynszów i niższych wydatków ze strony zwykłych osób dojeżdżających do pracy. Miasta mogą dywersyfikować swoją bazę podatkową, ale wymagałoby to zmian w środowisku fizycznym, które zmaterializują lata, a także bezpośrednie inwestycje i zachęty podatkowe. Wymagałoby to również pilności i determinacji, której brakowało w wielu miastach – szczególnie w świetle niedawnego „powrotu”. Stijn van Nieuwerburgh i Arpit Gupta, dwóch autorów oryginalnego papieru Doom, niedawno zaktualizowali swoje szacunki na podstawie najnowszych danych i projekt Pomimo dobrych wiadomości: „Wiele amerykańskich miast… w nadchodzących latach będzie miało znaczne niedobory dochodów podatkowych”.
Najnowsza ocena Van Nieuwerburgh i Gupta obejmuje nową troskę, która nie była częścią pierwotnej pracy. Postępy o sztucznej inteligencji mogą zmniejszyć liczbę miejsc pracy w biurze i poprawić jakość zdalnej współpracy. Dane z epicentrum AI Revolution oferują podgląd. W 2003 r., W roku, w którym Google po raz pierwszy przeszedł znak przychodów w wysokości 1 miliarda dolarów, firma zatrudniała około 1600 osób. W ubiegłym roku Openai wymagał mniej niż połowa tej liczby pracowników, aby przekroczyć ten sam kamień milowy. W ciągu ostatnich 18 miesięcy duże firmy technologiczne zwolniony Dziesiątki tysięcy pracowników, jednocześnie zwiększając przychody i zatrudniając mniej-ale wyższych opłacanych specjalistów. „1 milion stóp kwadratowych” poszukiwane przez firmy AI w San Francisco brzmi jak wiele, ale jest przyćmiona przez 30 milionów stóp kwadratowych w mieście wolnej przestrzeni biurowej i widmo wielu więcej wygaśnięć najmu w nadchodzących latach.
AI grozi połączeniem między działalnością gospodarczą a popytem biurowym, a tym samym między działalnością gospodarczą a zdrowiem miasta, a nawet mniej liniowym i przewidywalnym. Sama możliwość wystarcza, aby wprowadzić większą niepewność na rynki pracy i biura, które są już na krawędzi. Gospodarka, w której większość firm może wcześniej przewidzieć swoje potrzeby i zobowiązać się do długoterminowych leasingu, nie powraca w najbliższym czasie.
Od czasu pandemii wielu właścicieli, burmistrzów i szefów przechodziło przez to, co można nazwać „pięcioma etapami żalu biurowego”. Po pierwsze, w 2020 r. Zaprzeczono, że praca z domu miałaby jakikolwiek trwały wpływ. Następnie, w 2021 r., Był gniew na pracowników, którzy nie wrócą, a następnie negocjacja w dokładnej liczbie dni, które ludzie spędzali w biurze. Do 2022 r. Wpadła depresja, a miasta wydawały się gotowe zaakceptować potrzebę radykalnej zmiany. Teraz jednak odbicie gospodarcze kraju zapewnia nową amunicję dla tych, którzy chcą wrócić do zaprzeczenia.
Nasze miasta będą lepiej obsługiwane przez przejście do świata, który jest mniej skoncentrowany wokół biur. Będzie to wymagało dywersyfikacji ich bazy ekonomicznej, usprawnienia budowy i konwersji nowych dzielnic mieszkalnych i mieszanego przeznaczenia, ulepszania usług publicznych i podwojenia tego, co sprawia, że życie miejskim jest atrakcyjne same w sobie-nie tak samo jak miejsce na zatrudnienie. A wysiłek musi rozpocząć się od uznania, że w dobrych i złych czasach związek między działalnością gospodarczą a popytem biurowym zmienił się na zawsze.
