Autor: Charles Hugh Smith za pośrednictwem blogu Oftwominds,

Własność domu jest podstawą stabilności i bezpieczeństwa klasy średniej tak długo, że określa status klasy średniej tak samo, jak dochód. Od końca II wojny światowej w 1945 r. Umowa była prosta: kup dom, a zbudujesz kapitał, który jest nawet lepszy niż konto oszczędnościowe, ponieważ otrzymasz ulgę podatkową odliczania odsetek hipotecznych i dostaniesz dach nad głową kosztem, który jest równy lub nawet niższy niż wynajęcie domu. Po spłaceniu kredytu hipotecznego koszty własności spadają, umożliwiając bezpieczną emeryturę.

Każde z tych założeń albo rozpadło się, albo teraz jest wątpliwe. Niedawny raport z The Guardian szkica siły podważają mieszkania jako źródło bezpieczeństwa:

„Czuję się uwięziony”: jak własność domu stała się koszmarem dla wielu Amerykanów Wyniki w USA mówią, że zmagają się z podwyższonymi hipotekami i pożyczkami oraz eksplodując składki ubezpieczeniowe.

„Przyszedłem postrzegać własność domu i opiekę zdrowotną jako siły destabilizujące w moim życiu”-powiedział Bernie, 45-letni inżynier sieci z Minneapolis. Aby sfinansować posiadanie domu jego i jego żony w wysokości 300 000 $ i oszczędzając na przyszłość, para rezygnowała z leczenia medycznego i dentystycznego i ograniczała wydatki wszędzie, pomimo dochodu gospodarstwa domowego przed opodatkowaniem w wysokości ponad 250 000 USD.

Rozbijmy to, co się zmieniło:

1. Koszty własności nie są już przewidywalne ani niedrogie. Przez dziesięciolecia koszt ubezpieczenia domu był skromny i przewidywalny, nie zmieniając się wiele z roku na rok. Teraz, gdy ubezpieczyciele tracą miliardy dolarów w wyniku coraz bardziej ekstremalnych zdarzeń pogodowych, stawki rosną nawet w miejscach poza strefami powodzi, pożaru i huraganów.

Stawki ubezpieczenia podwajają lub trzykrotne za kilka lat, a ubezpieczyciele całkowicie opuszczają rynki lub zwiększają odliczenie, które właściciele muszą wypłacić przed rozpoczęciem ubezpieczenia, i zmniejszając ubezpieczenie.

Podatki od nieruchomości rosną w wielu lokalizacjach. Podatki od nieruchomości były kolejnym kosztem, który był stosunkowo niewielki i przewidywalny. Warunki te nie mają już zastosowania w wielu lokalizacjach: samorządy lokalne podnoszą podatki od nieruchomości, a / lub rosnące wyceny domowe zwiększają podatki do poziomów krwawienia z nosa. (Właśnie spojrzałem na roczny podatek od nieruchomości w domu przyjaciela w Kalifornii: na północ od 18 000 $ rocznie. I nie, to nie jest rezydencja na Malibu, a on kupił go 20 lat temu).

Koszty napraw i konserwacji domu również gwałtownie rosną. Średni wiek domów w USA wynosi około 40 lat, ale bliżej 50 lat w stanach powolnego wzrostu. Ponieważ jakość materiałów i konstrukcji powoli spadała, nawet domy, które mają 25 lat lub mniej, mogą wymagać kosztownych napraw-szczególnie jeśli wady budowlane były nieodkryte do momentu wyrządzania poważnych szkód.

Rutynowe prace, takie jak przycinanie dużych drzew, które stanowią ryzyko dla domów, kosztują teraz małą fortunę. Artykuł Guardian zauważył szacunki nowego dachu w wysokości 60 000 USD, co jest sumą równą kosztowi budowy całego nowego domu dwa pokolenia temu. Koszty materiałów na wzdłuż materiałów są teraz normą.

Ponownie główne zmiany dotyczą nie tylko kosztów, ale także utraty przewidywalności. To, co było skromne, było nie tylko skromne, było przewidywalne. Teraz koszty są znacznie wyższe, a przyszłe koszty nie można założyć, że są przystępne.

2. Koszty kredytu hipotecznego są również wyższe, a stopy procentowe nie spadną do 3,5% stawek kredytu hipotecznego. Jak pokazuje ten wykres, koszt serwisowania dzisiejszych hipotek jest znacznie wyższy niż w poprzednich latach.

3. Ci, którzy zamknęli niskie stawki kredytu hipotecznego, są uwięzieni w ich obecnych domachponieważ nie mogą sobie pozwolić na przeniesienie i płacenie stóp procentowych, które są o 50% do 100% wyższe niż niskie stopy, które zabezpieczyli lata temu. Rezerwa Federalna interweniowała masowo na prywatnym rynku kredytów hipotecznych w erze po 2008 r., Skutecznie towarzyszy rynku kredytów hipotecznych jako środki do obniżenia stawek kredytów hipotecznych, aby zachęcić do „wzrostu”.

Interwencja Fed pomogła napompować bańkę mieszkalną nr 2, podobnie jak subprime ekscesy na początku 2000 roku pomogły napompować bańkę mieszkaniową nr 1. Zniekształcenia te miały na celu zasilanie zakupu domu, ale podsyciły również ogromny wzrost wycen mieszkaniowych.

4. Całkowite koszty własności-miesięczny orzech, w tym kredyt hipoteczny i inne koszty-teraz przekracza szczyt w bańce mieszkaniowej nr 1. Kupowanie domu nie jest obecnie gwarantowaną ścieżką do bezpieczeństwa finansowego, jest to zakład, że wyceny będą nadal rosły, generując zyski kapitałowe, które zrekompensują dziesięciolecia wyższych kosztów własności.

5. Potrójna walka o rosnących wycenach, stawkach kredytów hipotecznych i innych kosztach własności sprawiły, że mieszkania byłaby niedostępna w wielu lokalizacjach. W każdym razie przystępność cenowa mieszkaniowa spadła do poziomów, które są równe lub przekraczające dolną bańkę mieszkalną nr 1.

Narodowy indeks mieszkaniowy SHILLER SHILLER oferuje migawkę bańki mieszkaniowej nr 2.

6. Ziemia, materiały i siła robocza nie są już tanie. W tradycyjnej ekonomii wysokie koszty mieszkań można zmniejszyć poprzez zmniejszenie popytu lub zwiększenie podaży. Zwiększenie podaży w przystępnych cenach jest teraz o wiele trudniejsze niż w powojennych dziesięcioleciach. Łatwy w budownictwie ziemi został zbudowany dawno temu, a wysokie wieżowce mają wyższe koszty budowy i niepewność wydatków wspólnych, które w niektórych przypadkach gwałtownie wzrosły lub przekroczą koszty własności.

Zwolennicy budowania większej liczby mieszkań na obszarach miejskich / podmiejskich-Yimbys–Tak na moim podwórku-Skarż się przeszkody geografii, starzejącej się infrastruktury, parkowania i wysokich kosztów ubezpieczenia, hipotek, materiałów i siły roboczej, a także wiele restrykcyjnych przepisów dotyczących stref i planowania mających na celu utrzymanie status quo.

Jeśli chodzi o zmniejszenie popytu: populacja USA wynosiła 265 milionów w 1995 r., A teraz 345 milionów: Wzrost 80 milionów ludzi, mniej więcej taki sam jak cała populacja Niemiec (83 miliony).

7. Koszty mieszkań otworzyły podziały pokoleniowe i regionalne. Boomers i Gen-Xers, którzy kupili domy dziesięcioleci temu w latach 90. lub na początku 2000 roku, zamknęli się w znacznie niższych cenach zakupów i mieli wiele możliwości refinansowania hipoteki według niższych stawek, ponieważ interwencje Fed obniżyły stawki. Niedawni nabywcy nie mają równoważnego zestawu wbudowanych zalet.

Regionalne podziały są zwiększone. Skromny dom zakupiony w obszarze miejskim klasy średniej dekady temu wzrósł 10-krotnie w niektórych obszarach, a nawet nie nadążał za inflacją w innych. Zwycięzcy siedzą teraz za milion dolarów w kapitale, wdzięczność, której mniej szczęścia nie zbierał.

Gdy zwycięzcy miejscy zarabiają na kapitale własnym i przechodzą do pożądanych miast, szybko licytują mieszkanie do punktu, w którym lokalni mieszkańcy nie mogą sobie pozwolić na zakup domu w swoim rodzinnym mieście. A ponieważ zamożni również zasłaniają mieszkania jako nieruchomości inwestycyjne-wynajęte wakacyjne czynszów-gospodarstwa, które byłyby uważane za klasy średniej zysku, są skazane na najemców.

„Klasa średnia” nie jest już klasy średniej, jest to miejsce w kasynie, które najczęściej wychodzą jako przegrani.

8. Wynajem nie jest już tańszą opcją. Czynsze wzrosły wraz z cenami domowymi i po raz kolejny przewidywalność przyszłych kosztów zniknęła: czynsze mogą wzrosnąć o 30% z dnia na dzień, podobnie jak podatki ubezpieczeniowe i nieruchomości mogą przekroczyć wykraczające poza prognozy.

Podsumowując: Wraz z utratą przewidywalności straciliśmy również poczucie przyszłego bezpieczeństwa finansowego. Kupowanie domu jest obecnie zakładem: zakład, że koszty własności nie będą schodowe, aby zjeść nas żywcem, oraz zakład, że wyceny będą rosły, zrównoważając wysokie koszty własności z przyszłymi zyskami kapitałowymi.

Jeśli mieszkanie bańki nr 2 pop-i wszystkie bąbelki ostatecznie się pop-wtedy właściciele domów będą mieli przyszłość coraz wyższych kosztów własności, nawet gdy ich kapitał maleje. Osoby siedzące na bogactwie kapitałowym mogą teraz uznać, że ten kapitał własny jest przewidywalnie trwały, jest zakładem.

Klasa średnia została zasadniczo zdefiniowana przez przewidywalne bezpieczeństwo finansowe i stabilność społeczna. Teraz wszystko jest zakładem o niepoznawalnych szansach. Zamiast być źródłem stabilności, mieszkania jest teraz źródłem niestabilności dla wielu-i potencjalnie dla każdego właściciela domu, powinno być koszty własności stale rosną wraz ze wzrostem bańki mieszkalnej nr 2.