Wśród osób, które mają dług zabezpieczony, panuje powszechne przekonanie, że dopóki dług nie zostanie spłacony, nigdy tak naprawdę nie są właścicielami swojej nieruchomości. Na przykład bank trzyma kredyt hipoteczny, a jeśli spłata kredytu hipotecznego nie zostanie dokonana, może zająć dom. Twierdzenie to głosi, że charakter pożyczki „pay to pobyt” oznacza, że ​​bank naprawdę jest właścicielem domu, a nie osoby, która kupiła go za pomocą kredytu hipotecznego. Pomimo tego, jak powszechny jest ten trop, jest on błędny. Zasadniczo błędnie rozumie naturę prawną własności.

Własność nieruchomość wiąże się z pewnymi prawami. Właściciel ma prawo wykluczyć: może słusznie uniemożliwić innym korzystanie z jego własności bez ich zgody. Właściciel ma prawo do korzystania (lub nieużywania) swojej własności; mogą cieszyć się (lub nie) nieruchomością według własnego uznania. Właściciel ma prawo rozporządzać nieruchomością: może ją sprzedać, przenieść lub w inny sposób zrzec się własności nieruchomości, według własnego uznania. Ponadto właściciel może korzystać z dóbr majątkowych (w tym zbycia) według własnego uznania. Krótko mówiąc, właściciel sprawuje kontrolę nad nieruchomością.

Kontrola ta nie jest jednak absolutna. Własność wiąże się także z obowiązkami. Nie można wykorzystywać swojej własności do ingerencji w prawa innej osoby; Nie mogę używać mojego samochodu do niszczenia domu innej osoby. Właściciel jest odpowiedzialny za bezpieczeństwo osób przebywających na jego terenie. I są odpowiedzialni za utrzymanie swojej własności.

Istnieje cały zbiór przepisów prawnych związanych z tymi prawami i obowiązkami. Szerokie omówienie prawa własności wykracza poza zakres tego artykułu. Skupimy się raczej na tych wyjątkowych cechach własności.

Po zakończeniu wstępów wróćmy do pytania zawartego w tym poście: czy posiadacz kredytu zabezpieczonego faktycznie jest właścicielem nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie?

Możemy zbadać to pytanie na przykładzie kredytu hipotecznego, ale logika tutaj obowiązuje w przypadku każdego kredytu zabezpieczonego. Czy bank jest właścicielem domu, na który posiada kredyt hipoteczny? Biorąc pod uwagę wyjątkowe cechy własności nieruchomości, dość wyraźnie widać, że odpowiedź na te pytania brzmi „nie”. Widzimy, że żadne z praw i obowiązków właścicielskich nie dotyczy banku.

Po pierwsze, bank nie ma prawa nikogo wykluczyć z nieruchomości. Jeśli ktoś zdecyduje się zaprosić znajomych, bank nie ma nic do powiedzenia. Bank nie może również nakładać ograniczeń w taki sam sposób, w jaki może to zrobić wynajmujący. Jeśli lokator ma spór i zakazuje danej osobie wstępu do swojej nieruchomości, bank nie może tego uchylić. Rzeczywiście, w żadnych sprawach związanych z wykluczeniem/włączeniem nie trzeba konsultować się z bankiem; po prostu nie mają takiego prawa. Możemy zatem skreślić „prawo do wykluczenia” z listy.

Po drugie, bank nie ma prawa do korzystania z nieruchomości; Bankier nie może zadzwonić do właściciela i powiedzieć: „Potrzebuję domu na imprezę w ten weekend. Korzystam z twojego, ponieważ jestem właścicielem twojego kredytu hipotecznego”. Nie mogą też w inny sposób namawiać do nieużywania; bank nie może zabronić właścicielowi organizowania imprez weekendowych. Bank nie ma prawa w ogóle korzystać z nieruchomości tylko dlatego, że posiada kredyt hipoteczny.

Trzecie prawo omówione powyżej, czyli zbycie, powoduje zamieszanie. Bank robi mają ograniczone prawo do rozporządzania. Jeśli ktoś nie spłaci kredytu hipotecznego, bank może zająć dom i sprzedać go w celu odzyskania długu. Ale kluczowe aspekty są takie, że prawo do zbycia jest ograniczony a roszczenie jest powiązane z umowanie nieruchomość. Bank może zająć dom i zbyć go tylko wtedy, gdy właściciel nie wywiąże się ze swojej części umowy (tj. nie spłaci kredytu hipotecznego). Innymi słowy, prawo to ogranicza się do niewykonania zobowiązania przez właściciela. Bank może się kiedyś nie obudzić i nie zdecydować o sprzedaży domu; po prostu nie mają takiego prawa. Bank nie ma też prawa do zysku w przypadku sprzedaży domu. Mogą dostać tylko to, co im się należy. Bank udostępnił klientowi kredytu hipotecznego pieniądze, nie korzystanie z domu; to nigdy nie było własnością banku.

Należy również pamiętać, że ograniczone prawo do dysponowania jest związane z umową. Aby skłonić bank do udzielenia kredytu, (przyszły) właściciel musi je zaproponować jedno z jego prawto prawo do rozporządzania. Jednak (przyszły) właściciel zachowuje absolutne prawo do rozporządzania. I pozbycie się domu nie rozgrzesza właściciela swoich zobowiązań wobec banku. Przeniesienie praw majątkowych wraz z nieruchomością. Inwestują w nieruchomości, a nie w poszczególne osoby.

Bank nie ponosi również żadnej odpowiedzialności właścicielskiej. Bank nie jest zobowiązany do utrzymania; jeśli podczas burzy uszkodzony zostanie dach, bank za to nie płaci. Jeśli majątek wyrządzi komuś krzywdę, bankowi nie grozi żadne zagrożenie; właściciel stoi przed tymi obowiązkami prawnymi.

Bank nie posiadać dom. Nie mają żadnych praw ani obowiązków właściciela. Co za bank robi właścicielem jest hipoteka (umowa). Umowa ta przyznaje bankowi określone prawa i obowiązki, podobnie jak drugiej stronie (właścicielowi domu), która ją podpisała. Ale ta hipoteka nie jest własnością samego domu.

Logikę własności nieruchomości możemy tutaj rozszerzyć na obszary wykraczające poza pożyczki zabezpieczone.

Innym powszechnym tropem jest to, że skoro trzeba płacić podatki od nieruchomości, a majątek może zostać zajęty, jeśli tego nie zrobi, to nigdy nie jest się prawdziwym właścicielem domu. Ale stosując tę ​​samą logikę opisaną w tym poście, widzimy, że ten trop jest podobnie niepoprawny. Powtórzę raz jeszcze: rząd nie ma żadnych praw ani obowiązków własności. Rządy mają jednak pewne wyjątkowe uprawnienia i ograniczone prawa. Rządy mogą wymusić określone użytkowanie (np. służebności) lub niekorzystanie z niego (uciążliwość), wkraczanie na posesję bez pozwolenia (przeszukanie nakazu), a nawet przejmowanie nieruchomości (wybitna domena), ale znowu te prawa są ograniczone. Są one ograniczone przez prawo (np. konstytucyjne ograniczenia uprawnień rządu), należyte procedury i często wymagają rekompensaty ze strony rządu.

W przypadku podatków, podobnie jak w przypadku kredytu hipotecznego, rząd może zająć majątek dopiero w przypadku niewykonania zobowiązania (w tym przypadku zapłacenia podatku od nieruchomości). Jest to prawo ograniczone. I podobnie jak w przypadku kredytu hipotecznego, rząd nie może czerpać zysków z zajęcia (patrz Tyler przeciwko hrabstwu Hennepin. Opinia Prezesa Sądu Najwyższego Robertsa, że ​​zasada ta wywodzi się z Magna Carta, jest również pouczająca).

Możemy rozdzielić pewne aspekty własności, aby zawierać lepsze oferty. Ale to, że rozdzielimy jeden aspekt, nie oznacza, że ​​zniknie cały pakiet praw.