Kredytobiorcy, którzy dostali pożyczki do domu za pośrednictwem wspieranych przez rząd programów, coraz częściej pozostają w tyle za swoimi płatnościami, co jest potencjalnie niepokojącym sygnałem za to, jak radzą sobie Amerykanie o niższych dochodach w dzisiejszej gospodarce.
Według Mortgage Bankers Association, wskaźniki przestępczości od federalnej administracji mieszkaniowej i do spraw weteranów osiągnęły odpowiednio 11,03% i 4,7% na koniec ubiegłego roku.
Podczas gdy pożyczki FHA i VA nie mają ograniczeń dochodów, są ubezpieczone przez rząd i mają luźniejsze wymagania dotyczące obniżenia płatności i zdolności kredytowej niż konwencjonalne hipoteki, co czyni je popularnymi wśród kredytobiorców z kredytami przenoszonymi lub niższymi dochodami.
Konwencjonalne przestępstwa hipoteczne również się wkradają, ale znacznie wolniej. Przy 2,62%pozostają poniżej poziomów przedpandemicznych i w pobliżu niskich historycznych. Rozbieżność w tym danych prawdopodobnie odzwierciedla dodatkową presję ekonomiczną, z którymi zmagali się pożyczkobiorcy o niższych dochodach w ostatnich latach, w szczególności wysokie ceny domów, inflacja i gwałtownie rosnące stopy procentowe mające na celu rozwiązanie tego problemu.
„Podczas gdy Fed obniża stawki, a to pomogło trochę podnieść ceny aktywów, osoby po stronie domowej o niższych dochodach nie odczuwają żadnych korzyści”, powiedział James Knightley, główny międzynarodowy ekonomista w Ing. „Ich koszty pożyczki nie spadają. Jeśli już, szli i wciąż mamy lepką inflację, która je w sile wydatków. ”
Styczeń Dane wskaźnika cen konsumpcyjnych wykazały, że ceny wzrosły o 3% w porównaniu z rokiem wcześniej, znacznie powyżej celu 2% Rezerwy Federalnej. Fed obniżył stopy procentowe trzykrotnie pod koniec 2024 r. Wśród oznak, że inflacja jest łagodzona, a rynek pracy osłabia, ale teraz jest zatrzymana, gdy inflacja wykazuje oznaki trwałości. Handlowcy oczekują teraz jednej obniżki stawki w tym roku.
Stopniowy wzrost przestępstw po drodze?
Powody, dla których konsumenci pozostają w tyle na swoich hipotkach. Około jednej czwartej pożyczkobiorców FHA, którzy byli poważnie zaliczający – co oznacza, że były ponad trzy miesiące opóźnione w opłatach – zacytowała utratę dochodów, a następnie 19%, którzy obwiniało nadmierny dług.
Prywatne pożyczki kredytowe dla pożyczkobiorców subprime, prawie wyschły po kryzysie finansowym, a pożyczki FHA stanowią dziś najbliższy pełnomocnik. Nawet w najlepszych czasach ekonomicznych wskaźniki przestępczości tych pożyczek są zwykle kilka razy wyższe niż w przypadku konwencjonalnych pożyczek.
„Jest to zupełnie inny profil pożyczkobiorcy” – powiedział Andy Walden, wiceprezes ds. Strategii badawczej Enterprise w Ice Mortgage Technology. „Oczekiwano, że wydarzy się to w tej sekcji FHA, ponieważ są to pożyczkobiorcy, na które zwykle wpływają najpierw, gdy zmieniają się szersza gospodarka. Myślę, że zobaczysz stopniowy wzrost przestępstw poza tym. ”
Konsumenci o wyższych dochodach radzili sobie dobrze w ostatnich latach, ponieważ częściej zainwestowali na giełdzie i skorzystali z kilku mocnych lat zysków, a ponadto spędzają mniejszą część swoich dochodów na podstawy, takie jak artykuły spożywcze.
Ale to, co zaczyna się jako stresor dla mniej zamożnych kredytobiorców, może często rozprzestrzeniać się, szczególnie jeśli rynek pracy ogólnie osłabia. W ostatnim raporcie ICE powiedział, że przestępstwa FHA i VA „prawdopodobnie będą służyć jako kanarki w kopalni węgla” dla szerszych trendów w zakresie zapłaty hipotecznej w tym cyklu gospodarczym.
Rikard Bandebo, główny ekonomista VantageScore, obserwuje rosnące przestępstwa wśród grupy o wysokich dochodach, które są jego firmami zajmującymi się zasięgiem kredytowania. Ci, którzy zarabiają ponad 150 000 USD rocznie, pozostają w tyle na swoich hipotekach, pożyczkach samochodowych i kartach kredytowych w stosunkowo szybszej stawce niż gospodarstwa domowe przynoszące mniej niż 45 000 USD rocznie.
„Koszty inflacji naprawdę zaczynają się ich teraz uderzać”, powiedział Bandebo, dodając, że chociaż ta grupa mogła nie odczuwać żądania wyższych kosztów artykułów spożywczych, wciąż są wyciskane przez balonowe wydatki na rzeczy takie jak płatności samochodowe, ubezpieczenie, ubezpieczenie, i czesne szkolne.
Mimo że coraz więcej konsumentów czuje się ściśnięty, dzisiejsze przestępstwa wśród wszystkich rodzajów kredytobiorców pozostają znacznie poniżej poziomów obserwowanych podczas kryzysu finansowego w 2008 r. I blokad pandemii z 2020 r.
„Wychodzimy z naprawdę niskiego poziomu” – powiedziała Molly Boesel, starszy główny ekonomistka w dostawcy danych Corelogic.
A właściciele domów są na ogół w znacznie lepszej sytuacji finansowej niż podczas kryzysu mieszkaniowego w 2008 r. – surowsze ubezpieczenie kredytów hipotecznych i silne uznanie cen domu w ostatnich latach oznacza, że bardzo niewielu kredytobiorców jest pod wodą.
Mimo to Boesel powiedział, że monitoruje, gdzie w kraju kredytobiorcy płacą późno. Corelogic stwierdził, że przestępstwa rosną w 80% obszarów metra, co sugeruje bardziej powszechny problem, którego nie można wytłumaczyć pojedynczymi zdarzeniami destabilizującymi, takimi jak klęski żywiołowe.
Obecnie, dokładnie, gdy kredytobiorca otrzymał pożyczkę, również ma znaczenie. Ci, którzy kupili w 2021 r. Lub wcześniej, kiedy stawki kredytów hipotecznych były bliskie upadku wszechczasów, a ceny domów nie były jeszcze wyższe, mają znacznie niższe wskaźniki zadłużenia do dochodów i zdrowsze stanowiska kapitałowe niż ci, którzy kupili w 2022 lub 2023 r. , powiedział Walden z lodu.
Biorąc pod uwagę, o ile trudniej było sobie pozwolić na dom, niedawni kredytobiorcy przechodzą na początku swoich pożyczek według wyższych stawek niż ci, którzy kupili kilka lat wcześniej, mimo że standardy ubezpieczeniowe się nie zmieniły. Wyższe ceny i stawki hipoteczne oznaczają również, że budują kapitał własny w wolniejszym tempie.
„To różnica w nocy i dnia”-powiedział Walden. „Pożyczkodawcy nie rozciągają się na ryzykowne hipoteki, ale jest to zupełnie inna dynamika pod względem sprawiedliwości”.
Claire Boston jest starszym reporterem Yahoo Finance, obejmującym mieszkania, hipoteki i ubezpieczenie domu.
