Oto kilka artykułów mieszkaniowych, które przykuły moje wzrok:
1. Niedawny artykuł Sven Damen, Matthijs Korevaar i Stijn van Nieuwerburgh ma następujący streszczenie:
Nieruchomości mieszkalne o najniższym poziomie czynszu zapewniają najwyższe zwroty z inwestycji dla ich właścicieli. Korzystając z szczegółowych danych czynszu, kosztów i cen ze Stanów Zjednoczonych, Belgii i Holandii, pokazujemy, że zjawisko to utrzymuje się na rynkach mieszkaniowych i czasu. Jeśli cokolwiek, jednostki niskonapięciowe zabezpieczają ryzyko cyklu biznesowego. Nie znajdujemy również dowodów na różnicową ekspozycję na ryzyko regulacyjne. Dokumentujemy segmentację inwestorów, z dużymi właścicielami korporacyjnymi, które uciekają od segmentu niskiego poziomu z powodów reputacyjnych. Ograniczenia finansowe uniemożliwiają najemcom zakup ich nieruchomości i średnich właścicieli od zwiększenia wzrostu, utrzymywania nadmiernych zwrotów skorygowanych o ryzyko. Najemcy o niskich dochodach ostatecznie płacą cenę za tę segmentację w formie wysokiego obciążenia czynszem.
Nie przeczytałem artykułu, więc nie mam żadnych dowodów przeciwko żadnym z roszczeń w abstrakcji. Niemniej jednak warto zauważyć, że jest to właśnie wynik, którego oczekiwałbym, w oparciu o moje doświadczenie, będąc właścicielem w Bostonie. Myślę o tym doświadczeniu jako jednego z dwóch największych błędów w moim życiu (wraz z pisaniem podręcznika). Odkryłem, że powrót bycia właścicielem nie jest warty pogorszenia, przynajmniej dla mnie. Spodziewałbym się, że potencjalni właściciele nalegają na wyższą stopę zwrotu-„rekompensatę różnicową”-zanim będą gotowi inwestować w nieruchomości w obszarze o niskich dochodach, w którym najemcy problemowi są szczególnie powszechni.
2. W niedawnym poście argumentowałem, że tak zwana „bańka mieszkaniowa” była mitem, nigdy się nie wydarzyło. Przytoczyłem fakt, że rzeczywiste ceny mieszkań w pełni odzyskały poziomy 2005-06, a zatem jeśli ceny byłyby oczywiście zbyt wysokie w tym czasie, to muszą być również zbyt wysokie. Niektórzy komentatorzy twierdzili, że rzeczywiste ceny mieszkaniowe nie są właściwą miarą, a mieszkania naprawdę zostały zawyżone w latach 2005-06. Ale Kevin Erdmann Ma post, który sugeruje, że inne mierniki przystępności cenowej są również powrót na poziomie 2005-06:
Jeśli ten wskaźnik jest znowu zbyt wysoki, czy mamy zamiar mieć kolejną katastrofę w stylu 2008?
3. Trwa debata na temat przyczyny niedawnej migracji z Blue States do Czerwonych Stanów. Matt Yglesias ma tweet, który sugeruje, że problemem są ceny mieszkań:
Aby uniknąć rozumowania ze zmiany cen, najlepiej przyjrzeć się związku między cenami a ilościami. Yglesias domyślnie to robi i prawidłowo twierdzi, że migracja do stanów czerwonych jest przede wszystkim spowodowana ograniczeniami budowania w niebieskich stanach, które podnoszą ceny mieszkaniowe i popychają ludzi do miejsc, w których mieszkania są tańsze. Wysokie ceny mieszkaniowe w niebieskich stanach sugerują, że są to bardzo pożądane miejsca do życia na marginesie. Oto Bloomberg:
Dom o powierzchni 1100 stóp kwadratowych (102-metrowy) na ślepej uliczce w mieście Santa Clara, który niedawno sprzedał za 2,2 miliona dolarów, przyciągając 11 ofert, powiedział Vinicius Brasil, agent z Kellerem Williamsem. Powiedział, że był to przeciętny dom w miejscu, który niekoniecznie jest najbardziej prestiżowy, ale wygodnie blisko firm takich jak Apple i Nvidia.
Ale historia jest nieco bardziej skomplikowana niż uogólnienie, że ludzie przechodzą z drogich niebieskich stanów do tanich czerwonych stanów. Illinois jest niedrogim stanem niebieskim niż nadal traca populację, nawet w stosunku do fioletowych stanów, takich jak Wisconsin i Red States, takie jak Indiana. Kolorado i Waszyngton to drogie niebieskie stany, które zdobywają populację. Sugeruje to, że koszty mieszkaniowe nie są jedynym czynnikiem napędzającym migrację międzystanową.
„Ujawniona preferencja”, którą można wywnioskować na podstawie danych cenowych i migracji, zdecydowanie sugeruje, że społeczeństwo uważa Kolorado i Waszyngton jako lepsze niż przeciętne stany niebieskie, podczas gdy Illinois jest uważany za gorszy niż przeciętny stan niebieski. Niektóre z nich mogą odzwierciedlać takie rzeczy, jak pogoda, ale nie wszystkie. Południowa Dakota ma rosnącą populację pomimo gorszej pogody niż Illinois i droższe mieszkania. Jedną z rzeczy, których Południowa Dakota nie ma, jest państwowy podatek dochodowy, który dotyczy również szybko rozwijającego się Teksasu, Florydy, Nevady, Tennessee i Waszyngtonu. (To nie jest zaprzeczenie, że pogoda jest dużym czynnikiem szybkiego wzrostu na Florydzie).
4. W przeszłości wskazałem Austina jako przykład, w jaki sposób budowa mieszkań może zmniejszyć czynsze. Nowe dane sugeruje, że zyski były jeszcze większe, niż sobie wyobrażałem, znacznie większe:
Nigdzie w kraju czynsze spadły tyle, ile w Austin – teraz 22% zniżki na szczyt osiągnięty w sierpniu 2023 r., Według Redfin. Mediana czynszu z prośbą wynosi 1399 USD miesięcznie, co stanowi spadek o 400 USD w mniej niż trzy lata. . . .
W 2021 r.-który Reed nazywa „rokiem ekstremalnym”-programiści wlewali się do Austin, gdy przeprowadzki korporacyjne z czasów pandemii wzrosły, a zdalnie pracownicy gromadzili się do miasta szukając niższych podatków, słonecznej pogody, mnóstwa startupów technologicznych i solidnej sceny społecznej. Budowniczowie zazwyczaj zajmują dwa lata od zakupu gruntów po powitanie najemców, a gdy ich dźwigi wspinały się w niebo, nowi przybysze włożyli się do istniejących zapasów mieszkaniowych. . . .
Potem przyszła powódź nowych mieszkań. Według danych Fannie Mae programiści zrzucili prawie 50 000 jednostek wynajmu na miasto w 2023 i 2024 roku. Stanowiło to wzrost podaży o 14%, największy w stopniu procentowym dla dowolnego ważnego obszaru metra w USA.
